BFH entscheidet zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht

​Über die Anerkennung im Rahmen der Erklärung von Werbungskosten für künftige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hatte der Bundesfinanzhof (BFH) jüngst zu entscheiden. In dem zugrunde liegenden Urteil vom 1. Dezember 2015 (Az. IX R 9/15), welches am 31. März 2016 veröffentlicht wurde, entschied der BFH, dass für die Beurteilung einer Bebauungs- und Vermietungsabsicht die Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalles vorzunehmen sei und die äußeren Umstände einzubeziehen seien. Ergänzend wurde ausgeführt, dass ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten nicht gegen die Bebauungsabsicht spräche. 

Vorangegangen war ein Finanzgerichtsverfahren bei dem sich der Steuerpflichtige und Kläger gegen die Entscheidung des Finanzamtes gewehrt hatte. Der Kläger erwarb bereits im Jahr 2003 ein unbebautes Grundstück, welches ursprünglich mit einer Schriftgießerei bebaut war und nun mit entsprechenden Auflagen als Grundstück mit Bebauung eines Verwaltungsgebäudes als lärmabschirmender Bautenriegel für das nördlich davon liegende Wohnbaugebiet vorgesehen war. Darüber hinaus sollte zur nördlichen Grundstücksgrenze eine Mauer errichtet werden. 

Der Kläger beauftragte 2005 ein Architekturbüro mit der Planung und beauftragte im Anschluss einen weiteren Architekten mit einer alternativen Entwurfs- und Genehmigungsplanung, welcher die Errichtung von drei Baukörpern, einem Wohn- und Geschäftshaus (1), drei Reihenhäusern (2) und einem Geschäftsgebäude (3) vorsah. Im Jahr 2008 wurde die geforderte Mauer an der Grundstücksgrenze errichtet, die Kosten betrugen 37.000 Euro. Die Genehmigung zur Errichtung des Wohn- und Geschäftshaus (1) wurde erst im Jahr 2012 beantragt, Baubeginn war 2013 und Fertigstellung sowie Vermietungsbeginn im Jahr 2014. Die beiden anderen Objekte (2, 3) wurden noch nicht errichtet. 

Für den strittigen Zeitraum von 2003 bis 2010 machte der Kläger Werbungskosten für die Planung und die Errichtung der Mauer geltend, diese wurden vom Finanzamt zunächst vorläufig berücksichtigt. Im Jahr 2011 wurden die Aufwendungen für das Grundstück nachträglich aberkannt, da eine Bebauungsabsicht nach Aktenlage weder erkennbar noch nachgewiesen sei. Die Einsprüche wurden als unbegründet zurückgewiesen, die daraufhin eingereichte Klage beim Finanzgericht (FG) blieb erfolglos. Im Rahmen des finanzgerichtlichen Verfahrens wurde vorgeschlagen ein Viertel der Kosten ab 2005 zu berücksichtigen, da nur ein Viertel des Grundstückes bebaut worden sei, dies wurde vom Kläger abgelehnt. Der weitere Vorschlag 30 Prozent der Aufwendungen als Werbungskosten zu berücksichtigen wurde ebenfalls vom Kläger abgelehnt. Die Klage wurde daraufhin in vollem Umfang abgewiesen.

Der BFH stellte in seiner Urteilsbegründung fest, dass seine Würdigung des Sachverhaltes nicht die des FG ersetzen dürfe und verwies die Sache daher wieder an das FG. Gleichzeitig stellte der BFH fest, dass vorab entstandene Werbungskosten zu berücksichtigen seien, wenn erkennbar sei, dass ein Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den zu erzielenden Einnahmen bestehe. Die Aufwendungen seien von dem Zeitpunkt an als abziehbar anzusehen, zudem anhand objektiver Umstände erkennbar sei, dass der Entschluss zur Erzielung von Einkünften feststehe. Daher sei ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer geplanten Bebauung als Grund anzuerkennen, wenn der Steuerpflichtige Maßnahmen, wie zum Beispiel die Beauftragung des Architekten oder eine Bauvoranfrage, ergriffen habe, die darauf abzielten, das Grundstück zu Vermietungszwecken zu bebauen.  

Die Auffassung des Finanzamtes, dass zwischen Kauf und Bebauung ein außergewöhnlich langer Zeitraum von zehn Jahren gelegen habe, der nicht auf eine Vermietungsabsicht schließen lasse, folgte der BFH nicht. Die vom Kläger genannte Begründung, dass dieser Zeitraum für die Schaffung von ausreichend Eigenkapital notwendig gewesen sei, wurde vom BFH anerkannt. Demnach stünden finanzielle Schwierigkeiten der Annahme einer Bebauungsabsicht nicht entgegen. Zwar müsse der Steuerpflichtige nachhaltig seine Bauabsichten zu verwirklichen suchen, ein vorsichtiges, auf Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten sei nicht als gegen die geplante Bebauung gerichtetes Verhalten anzusehen, es sei auch nicht erforderlich, die Finanzierung schnellstmöglich durch Darlehensaufnahme sicherzustellen. In solchen Fällen müsse sich aber aus anderen Umständen ergeben, dass die Ansparung von Kapital tatsächlich vorgenommen wurde – als Beweis könne die spätere Verwendung der Mittel dienen.  

Abschließend stellte der BFH ergänzend fest, dass die Beweislast beim Steuerpflichtigen liege. Dieser müsse das Finanzamt in die Lage versetzen, die objektiven Umstände für die Gesamtwürdigung des Einzelfalles prüfen zu können. Sofern die hierfür notwendige Sicherheit zur Einschätzung nicht der Vermietungsabsicht erlangt werden könne, gehe dies zu Lasten des Klägers. 

Im vorliegenden Fall habe der Kläger in ausreichendem Maße Nachweise erbracht, so dass der BFH die Vermietungsabsicht als gegeben ansah. Die Prüfung der Tatsachen wurde dem FG nun zur erneuten Gesamtwürdigung aufgegeben.